Пам'ятаєте казку Ганса Крістіана Андерсена "Дюймовочка". Хто тільки не хотів аби красива Дюймовочка вийшла за нього заміж: син жаби, жук і навіть сліпий кріт. Проте поталанило лише королю ельфів. Але уявімо, що Дюймовочка розійшлася з королем ельфів, їй вже на років 30ть більше, ніж в казці, вона вже не така швидка та красива, в волосі з'явилася сивина, а суглоби починає крутити на погоду. Вірогідно і син жаби, і жук, і навіть сліпий кріт двічі подумають, ніж звати Дюймовочку знову заміж. В принципі, те саме зараз відбувається і з офісною нерухомістю.
Якщо поглянути в історію, то донедавна комерційна нерухомість складалася з трьох основних категорій: офісної, торгової (комерційної) та промислової. Обмежена пропозиція забезпечувала зростання ціни з часом. Власники несли ризик лише під час будівництва та подальшого розвитку цієї будівлі, оренда забезпечувала надійність доходу. Агенти з управління займалися адмініструванням та збирали орендну плату. Потім, в 90-х почалася рецесія, що змусило орендарів переглянути їх підходи до комерційної нерухомості. Ефективність та зменшення витрат стало новою мантрою. Офісні технології ставали всюдисущими, починаючи від імейлу та Інтернету, і пізніше, закінчуючи персональними пристроями, соціальними мережами та гнучким режимом роботи (в тому числі з'явилася нова мантра славнозвісного балансу між роботою та особистим життям, з акцентом на здоров'я та навчання).
Після фінансової кризи 2007 — 2008 років модель роботи знову сильно змінилася, як і вимоги до нерухомості. Фундаментальні зміни в бізнесі, економіці, суспільстві та навколишньому середовищі означали, що взаємовідносини між нерухомістю та орендарями змінюються — швидко та динамічно. Вірогідно, найбільш показовою в довгостроковій перспективі є зміна того, що компанії можуть відмовлятися від оренди офісу взагалі або як мінімум від частини площі, на відмінну від інших корпоративних ресурсів компанії, таких як капітал, люди та обладнання.
Раптово для орендарів нерухомість стала вже не такою реальною чи необхідною, як це було раніше. Якщо нерухомість не така вже і реальна, то тоді яка і що собою являє? Продукт? Товар? Послугу? Професію?
Що змінилося? Вірогідно, що сприйняття споживачами. Комерційна нерухомість сьогодні не може просто відповідати тим самим вимогам, що були десятки років тому і які існували у доінтернетну та доковідну ери. Нерухомість більше не потрібна просто як місце, де люди можуть здійснювати свою діяльність та бути побічним продуктом економіки. Нерухомість це не просто "цегла та цемент" або набір матеріалів, якою її вважали впродовж всього 20 століття, а ті послуги, що надавалися у вигляді адміністрування плати за послуги оренди та збиранні цієї орендної плати абсолютно не враховували побажання споживачів та по факту, не надавали їм жодних "реальних" послуг.
Принаймні до появи моделі офісного обслуговування, яка передбачає оренду за системою "все включено" (оператор надає всі зручності, необхідні для вашої діяльності, включаючи меблі, оргтехніку, системи зв'язку, технічне обслуговування, прибирання та охорону тощо). Нерухомість будували в першу чергу аби втілити очікування інвестора. В той час, коли сприйняття нерухомості інвестором та орендарем абсолютно різне. І це повинно знаходити відображення в будівлях, які будуються не лише для інвестора, а з урахуванням потреб споживача. Наступне, нерухомість більше не може бути "подушкою безпеки" власників будівель, які через довготривалі договори оренди та складні шляхи зміни умов оренди практично не відчувають змін, у порівнянні з іншими галузями. Такий підхід працює проти конкуренції, проти інновацій та проти інтересу орендаря.